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注文住宅を購入する際には、一般的には3,000万円～4,000万円ほどの費用がかかると言われています。その予算をどうやって決めていくのか、またどうやって準備するのかを、注文住宅を購入する前にぜひ知っておいてください。

ポイント①頭金の決め方

注文住宅の購入費用は、「フラット35」を提供する住宅金融支援機構のデータを見ると、3,000万円～4,000万円が平均です。その内訳はエリアによっても異なりますが、東京都心の場合は土地費用の割合が高く、地方になると建物の建築費用の割合が高くなるといわれています。これは土地の価格が都心と郊外で大きく異なるからです。

住宅の購入資金は一般的には住宅ローンを使って資金を調達しますが、購入資金の全てを住宅ローンで賄う行為、いわゆる「フルローン」は返済ができなくなるリスクが高まります。毎月の返済金額が大きくなると、一時的に収入が落ちた時に返済できなくなるからです。またボーナス払いを組み込んでいると、勤務先の会社の業績が悪化してボーナスが支給されない時に、住宅ローンを返せなくなってしまいます。

そのため、全額を住宅ローンで賄うのではなく、購入資金の2割程度は頭金を用意しておくことが良いと言われています。4,000万円の注文住宅を購入するのであれば、800万円〜1,000万円前後の頭金を用意し、住宅購入の総費用は3,000万円～4,000万円までの間に収めておけばリスクを下げられるでしょう。

大抵の住宅ローンは最長で35年間の返済期間を設けられますし、長期優良住宅を建てたり二世代ローンを組んだりすれば、それ以上の長期間での融資を受けることも可能です。例えば35年間フラット35の金利1.2%で3,000万円を借りた場合、毎月の返済金額は約8万円となります。

家庭の収入のうち住宅に占める費用は、2割程度が無理のない範囲だと言われています。現金収入で30万円ほどの収入があれば、毎月のローン返済が8万円程度でもそこまで大きな負担にはなりません。

親から資金の援助を受けることで頭金比率を高めたり、さらに毎月の金利負担を下げたりできます。

ポイント②注文住宅の予算決めの失敗例

注文住宅の予算は、慎重に検討する必要があります。その具体的な失敗例をお伝えします。

ケース1．ローンが返しきれなくなってしまった

あまりにも高額なローンを借りてしまうと、毎月の返済負担が大きく、ローンを返済できなくなってしまうことがあります。特に多く見られるのが、ボーナス払いを前提にローンを組んでしまうことです。ボーナスは会社の業績次第で支給されなくなることもあるので、ボーナス払い前提でローンを組んでしまうと、仮にボーナスが無くなってしまった時に住宅ローンが返済できなくなってしまう可能性があるのです。

ケース2．もっと資金を用意すればよかったと後悔してしまう

反対に、資金が十分に用意できたのに、リスクを抑えて予算を抑えすぎてしましい、満足いく注文住宅が購入できなかったという例もあります。例えば毎月の手取り収入が40万円あれば、10万円程度は住宅ローンの返済に回しても家計の問題は起きにくいでしょう。子どもを生む予定もなく、教育費を貯金しないのであればもっと住宅にお金をかけられます。

しかし返済ができなくなった時のリスクを考え、毎月5万円程度の住宅ローンに抑える、という人もいます。そうなると当然ながら、狭い住宅しか建てられません。リスクを抑えるばかりに、狭い家を購入したら住宅に対する満足感が低くなってしまいます。せっかくの注文住宅を購入した意味もなくなってしまいますよね。

大きく収入が変化しない職業に就いているのであれば、余裕を持った住宅ローンの返済プランを立てても良いでしょう。

ポイント③注文住宅の予算の決め方

具体的に、注文住宅はどのように予算を決めていけばいいでしょうか。3つのステップでお伝えします。

ステップ1. 出せる自己資金の範囲を見定める

まず頭金として用意できる金額の範囲を計算しておきましょう。基本的には貯金から捻出することになりますが、例えば親の支援を受ける制度も用意されています。親が子に住宅購入資金を贈与する場合、一定の資金範囲内であれば贈与税がかかりません。

また「フラット35」で住宅ローンを借りる時は、住宅の購入資金の中でローンの割合を90%以下に抑える、つまり自己資金を10%以上に増やすことでローンを借りるときに金利が優遇されます。

自分たちの住宅用の貯金、そして親族などからの贈与金、もしこれまで夫婦二人のマンションなどに住んでいた場合は、その物件を売って資金に換えることも可能です。

ただ貯金を全て頭金として使ってしまうと、収入が減ったり何か大きな出費があったりしたときに対応できなくなる可能性があります。ある程度のお金は生活用の貯金として残しておきましょう。

ステップ2．借りることができる住宅ローンの金額を聞いてみる

自己資金＋借りることができる金額が、最終的な住宅の購入資金です。住宅ローンで借りることができる金額は、借りる人の年収や属性によっても変わってきますが一般的には年収の8倍前後だと言われています。また夫婦二人によるペアローンや、親子ローンといったローンの方式の変更で多額の資金を借りることも可能です。

ただし先にも言った通りに、まずは返済の滞りがないように、無理のない範囲に抑えることが重要です。返済金額は毎月の手取り収入の1/4以内に抑えるようにしましょう。

ステップ3．総住宅購入費の内訳における家のバランスを知る

予算を4,000万円以上用意できたとしても、それを全て住宅に使えるわけではありません。住宅の購入の際には不動産会社に支払う仲介手数料や、不動産取得税などの税金などもかかります。また土地の取得ばかりにお金を使って建物がおろそかになってしまうということもあります。

一般的には土地の取得金額が購入予算の30%から40%、建物の建築費が予算の40%から50%、諸費用は10%が目安だと言われています。この範囲内を大きくオーバーしないように気をつけておきましょう。

まとめ

注文住宅の予算決めは、一生で一度の大きな買い物だけに慎重に知識を得てから臨みたいものです。また住宅ローンも長い間の返済になるので、無理のない範囲できちんと返済プランを立てていきましょう。